APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİ, DAVA VE İCRA TAKİBİ SÜRECİNDE KAT MALİKLERİNİ TEMSİL EDEBİLİR Mİ?

Taraf Sıfatı Nedir?

Taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti, dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü belirler.

Uygulamada davacı sıfatı, aktif husumeti; davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde değerlendirilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir.

Yönetici, Dava ve İcra Takibi Sürecinde Kat Maliklerini Temsil Edebilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. Maddesinde düzenlendiği üzere kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebileceklerdir. Bu maddeye göre seçilecek yöneticinin görevleri ise yine aynı Kanunun 35. Maddesinde sayılmıştır. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, “kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi” de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir.

Aşağıda detaylı inceleneceği üzere yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince anagayrimenkulün genel giderlerine katılmayan kat maliki hakkında icra takibi başlatabilecek, dava açabilecektir.

Yine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici yasadan ve yönetim planından kaynaklanan temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. Yöneticinin, temsil yetkisi ile yaptığı borç ve alacak doğuran sözleşmeler, kat maliklerinin vekili olduğundan onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğuracaktır. Yönetici bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda da dava açabilir, icra takibi yapabilir. Yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. 

Bunların dışında bazı özel kanun ve yönetmeliklerle de yöneticiye tanınan bir temsil yetkisi bulunmaktadır. Bu durumlarda da yönetici taraf ehliyetine sahip olacaktır. Örneğin Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nde yöneticinin, İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisi olduğu düzenlenmiştir.

Yönetici, Temsil Yetkisini Yasadan Alan Bir Yasal Temsilcidir

Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. Maddesi gereğince yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olsa da; üçüncü kişilere karşı,  temsil yetkisini yasadan alan bir yasal temsilcidir.

Kat Malikleri Kurulunca aksine bir karar alınmadıkça apartman veya site yöneticisi, yasanın kendisine tanıdığı tüm hak ve yetkileri kullanabilecektir. Usulüne uygun seçilmiş yönetici, yasanın, kat malikleri kurulunun ve yönetim planının kendisine tanıdığı yetkileri kullanırken avukat tutmak, dava açmak ve icra takibine girişmek gibi her türlü hukuki işlemi tek başına gerçekleştirebilir. Zira apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu yönde yüksek mahkeme kararları da mevcuttur.

“Bu yöneticilerden herhangi birisinin tanzim ettiği veya ettirdiği işlemlere yazdırdığı “Yönetim Kurulu adına”, “Yönetim Kurulunu Temsilen” gibi ibareler onun sadece yönetici olduğunu belirtmekten başka bir anlam ifade etmez zira gerek kat malikleri kurulunun ve gerekse üç kişiden müteşekkil yönetici grubunu ifade eden yönetim kurulunun tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Açıklanan hususlar göz önüne alındığında usulüne uygun tarzda yönetici seçilmiş bulunan kimselerden herhangi birinin vekil tutmak, dava açmak, icra takibi yapmak gibi yasanın ve mevzuatın kendisine yüklediği yükümlülükleri yerine getirirken her türlü işleme tek başına imza koymak hak ve yetkisine sahiptir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 20/03/2002 tarihli 2002/18-245 E. ve 2002/194 K. sayılı kararı)

Gider veya Avans Payını Ödemeyen Kat Maliki Hakkında, Diğer Kat Maliklerinden Her Biri veya Yönetici Tarafından Dava Açılabilir, İcra Takibi Yapılabilir

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin ilk fıkrasında anagayrimenkulün genel giderleri tek tek sayılmak suretiyle belirtilmiştir. Maddenin 2. fıkrasında gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, hem diğer kat maliklerinden her birine hem de yöneticiye icra takibi ve dava açma yetkisi tanınmıştır. Yönetici Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesinden aldığı kanuni yetkiye dayanarak anagayrimenkulün genel giderlerine katılmayan kat maliki hakkında tek başına icra takibi başlatabilecek, dava açabilecektir.

Yöneticinin, Yaptığı Sözleşmelerden Kaynaklanan Anlaşmazlıklarda Dava, Gerek Yöneticiye Gerekse Kat Maliklerine Karşı Açılabilir

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yöneticinin görevleri sayılmıştır. Yönetici yasada sayılan görevleriyle alakalı olmak üzere taraf ehliyetine sahiptir. Bununla birlikte kanunda sayılı görevlerden olmasa dahi, yönetim planı ya da kat malikleri kurulu kararı ile yöneticiye görevi yerine getirmek üzere yetki verildiyse yönetici bu konuda üçüncü kişilerle sözleşme yapabilecektir. Yaptığı sözleşmelerden kaynaklı hukuki uyuşmazlıklarda da taraf ehliyetine sahip olacağı açıktır.

Konut Kapıcıları Yönetmeliğine Göre Yönetici, Yönetmelikten Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda İşverenin Temsilcisidir

Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nin 4. Maddesinde “Konut yöneticisi, İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.” denilmek suretiyle yöneticinin, işveren temsilcisi olduğu hükme bağlanmıştır. Buna göre İş Kanunu’ndan ve Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nden kaynaklanan tazminat davaları ile bunlara ilişkin icra takiplerinde yöneticinin taraf sıfatına haiz olduğu kanun gereğidir.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23/12/1992 tarih 1992/643 E. ve 1992/749 K. sayılı kararında yöneticinin, kapıcılık sözleşmesini kat maliklerini temsilen ve Kanundan doğan temsil yetkisine dayanarak yaptığı karara bağlanmıştır.

“Yönetici, vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilcidir, yetkisini Yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmelerden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Kat malikleri ile yönetici arasındaki ilişki ise Kat Mülkiyeti Kanununda ayrıca düzenlenmiştir. Temsil yetkisi Kanundan doğduğu için, verilecek kararın mali sonuçları kat maliklerine ait olacaktır. Nitekim 1475 sayılı İş Kanunu’na 2184 sayılı Kanun ile eklenen ek madde ile kapıcılık sözleşmesinden doğan yargı uyuşmazlıklarında yöneticinin işveren temsilcisi olduğu ve verilecek kararın mali sorumluluğunun işveren sayılan kat maliklerine ait olduğu kabul edilmiştir… Kapıcılık sözleşmesini de yönetici, kat maliklerini temsilen ve Kanundan doğan temsil yetkisine dayanarak yapmaktadır… Bu şekildeki bir yorum, sosyal ve ekonomik ihtiyaçlardan doğan kat mülkiyeti sisteminin amacına da uygundur.”

Apartman Yönetiminin Tüzel Kişiliği Yoktur

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre Kat Malikleri Kurulunun tüzel kişiliği yoktur. Yönetici yasadan kaynaklı görevlerini yerine getirirken kendi adına ve hesabına işlem yapar. Ancak yöneticinin Kat Malikleri Kurulunu temsilen yaptığı bu işlemlerden kat malikleri de sorumludur.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 20/10/1997 tarihli 1997/7308 E. ve 1997/9340 K. sayılı kararında da “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, anagayrimenkulün yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Yönetici, yasa ile belirlenen görevleri kendi adına ve bu sıfatla yapar. Kat malikleri kurulunun yetki vermesi gereken hallerde de bu yetkiye dayanarak dava açar.” denilmek suretiyle yöneticinin, kat maliklerini temsilen kendi adına ve sıfatına işlem yapacağı belirtilmiştir.

Apartman veya site yöneticisinin, kanundan kaynaklanan temsilcilik sıfatıyla ya da yönetim planından ve kat malikleri kurulu kararından kaynaklanan yöneticilik yetkisiyle yaptığı sözleşmelerden kaynaklanan hukuki anlaşmazlıklarda hem kat maliklerinin hem de yöneticinin taraf ehliyeti vardır. Nitekim Yargıtay Kararları da bu yöndedir.

“Somut olayda icra takibine dayanak yapılan ilamın incelenmesinde, alacaklının, apartmanın kapıcısı olup, lehine kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, bakiye senet alacağı vs. alacaklara hükmedildiği, ilamda davalı olarak Ç… Apartman Yönetimi adına yönetici A. Ü.’ın gösterildiği ve mahkemece adı geçen hakkında hüküm tesis edildiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır. Sonuç olarak, alacaklının, yukarda belirtilen ilama dayalı olarak kat malikleri hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi hükmüne uygun olmakla, mahkemece şikâyetin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin kabulüyle icra emrinin iptali yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.” (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 09/06/2011 tarihli 2010/29999 E ve 2011/12172 K. Sayılı kararı)

Bununla birlikte kat maliklerinin birlikte dava ve icra takibi yapması adaletin hızlı tecelli etmesini zorlaştıracak ve maliyeti artıracaktır. Taraf olarak apartman veya site yöneticisinin gösterilmesi hem usul ekonomisi gereği olup hızlı sonuç alınmasını sağlayacak hem de maliyeti azaltacaktır.

Yöneticinin, Kat Malikleri Kurulu adına yaptığı sözleşmelerden kaynaklı hukuki anlaşmazlıklarda taraf ehliyetinin olmadığının kabul edilmesi halinde; üçüncü kişiler yöneticiyle sözleşme yapmaktan çekinecektir. Zira bu durumda sözleşme yapacak kişilerin herhangi bir uyuşmazlıkta yargı yoluna başvurması çileye dönüşebilecektir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23/12/1992 tarih 1992/643 E. ve 1992/749 K. sayılı kararında yöneticinin, temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava ehliyetinin bulunduğunun kabulü gerektiğini, aksi halde üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar göreceklerini hükme bağlamıştır.

“Kat maliklerinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin Özel Kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Yasa koyucu burada, ayrıca bir tüzel kişiliğin varlığını aramamıştır. Buna rağmen bir yönetici atanmasını ve yöneticinin ortak işlerin yürütülmesinde kat maliklerini temsil etmesini gerekli görmüştür. Böylece, ayrı ayrı kat malikleri olmakla birlikte, aynı taşınmazda bir arada yaşayan kişilerin ortak ihtiyaçlarının kolayca karşılanması istenmiştir. Aksi halde kat mülkiyetinin yürütülmesi mümkün değildir. Bu düşüncenin doğal sonucu olarak, yöneticinin, temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava ehliyetinin bulunduğunun kabulü gerekir. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur. O itibarla husumetin yöneticiye yöneltilmesinde kat maliklerinin de yararı bulunduğu göz ardı edilemeyecek bir gerçektir. Kaldı ki yönetici, temsil yetkisini kullanırken gerekli özeni göstermezse, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olacağı da izahtan varestedir.”

Özetlemek gerekirse;

Apartman veya site yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve özel kanunlardan kaynaklanan yönetim görevlerini yerine getirirken yaptığı sözleşmeler ile yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararıyla yetkilendirildiği görevlerle ilgili olarak yaptığı sözleşmelerden kaynaklı uyuşmazlıklarda taraf ehliyetine sahiptir. Bu durumlarda yönetici ile birlikte kat malikleri de taraf ehliyetine sahip olacaktır. Ancak usul ekonomisi gereği davanın ya da icra takibinin tarafının yönetici olarak belirlenmesi daha sağlıklı olacaktır.

Apartman ve site yöneticisinin hangi dava ve icra takiplerinde taraf sıfatının olduğu tespiti hususunda bir avukat yardımı alınması gerekmektedir. Aksi takdirde taraf teşkili sebebiyle usulden ret kararı verilmesi kaçınılmaz olacaktır.