Kanuni İpotek Tescil Hakkı
Türk Medeni Kanunu’nun 892-897. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kanuni ipotek tescil hakkının konusunu taşınmazdan kaynaklı uyuşmazlıkların bir kısmı oluşturmaktadır. Kanuni ipotek hakkı, tapu kütüğüne tescil edilir. Kimlerin kanuni ipotek tescil hakkından yararlanacağı TMK 893. Maddede açıkça belirtilmiştir.
Madde 893- Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler: 1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı, 2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları, 3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.
Bu kısa bilgi notunda sadece yüklenicilere yönelik açıklamalarda bulunacağız.
Taşınmaz üzerinde kanuni ipotek talep etme hakkı, zanaatkarlara ve yüklenicilere verilmiştir. Alt yüklenicinin kanuni ipotek hakkından yararlanması için asıl yüklenici ile malik arasında işin alt yükleniciye yaptırılmasında sözleşme bulunması gerekmektedir. Üzerinde kanuni ipotek kurulması talep edilen taşınmazın sahibi, muhattaptır. Kanuni ipotek tescil hakkından önceden feragat edilemez.
Zanaatkarın, asıl yüklenicinin ve işi yapmasına izin verilen alt yüklenicinin işi yüklenmesiyle kanuni ipotek tescil hakkının doğumu başlar, işin tamamlanmasından sonra en geç üç ay içinde kanuni ipotek hakkının tescilini isteme hakkı son bulur. Belirtilen süre hak düşürücü süredir ve hakim tarafından re’sen nazara alınır.
Kanuni ipotek hakkının tescili talepli dava; malikin eseri teslim alıp almamasına göre değişkenlik göstermektedir.
1-) Malik, eseri teslim almalıdır. Yapılan iş konusunda malik ve yüklenici arasında uyuşmazlık bulunmamalıdır. Yüklenici, edimlerini yerine getirerek işi malike teslim etmesine rağmen, malik edimlerini yerine getirmezse; yüklenicinin belirtilen süre içinde kanuni ipotek tescil hakkını mahkemeden talep edebilir.
2-) Yapılan iş konusunda malik ve yüklenici arasında uyuşmazlık varsa, malik işi/eseri teslim almaya yaklaşmıyorsa, yine belirtilen süre içinde yüklenici mahkemeden alacağının tespiti ile birlikte kanuni ipotek hakkının tescilini mahkemeden talep edebilir.