KİRA UYARLAMA DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?

KİRA UYARLAMA DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?


Yargıtay kararlarında ve Türk Borçlar Kanunun 138 ve 344. Maddesinde uyarlamanın şartları sayılmıştır. Uyarlamanın şartları incelenmeden önce ilk olarak sözleşmenin kurulduğu sırada aynı şartlar varsa değişen koşullar ileri sürülerek uyarlama istenemeyecektir. Zira, sözleşmenin kurulduğu sıradaki şartlara göre tanzim edildiği kabul edilmektedir. Başka anlatımla uyarlama için gerekçe gösterilen sebepler sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca dikkate alındığı kabul edilmektedir. Belirtmek gerekir ki uyarlama davalarında, kira bedelinin tespiti davalarında esas alınan kriterler ana etken olmayıp yan etken şeklinde değerlendirilmektedir. Nitekim bu yönde yüksek mahkeme kararları bulunmaktadır.
UYARLAMA DAVASI KİRA SÖZLEŞMESİNİN İLK YILINI TAMAMLAMASINDAN SONRAKİ KİRA DÖNEMLERİ İÇERİSİNDE AÇILABİLİR.
Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanununun 11. Maddesi uyarınca uyarlama davaları birer yıl yenilenen kira sözleşmelerinde açılamamakta uzun süreli kira sözleşmelerinde açılmaktaydı. Ancak bahse konu kanun; 12/1/2011 tarihli ve 6101 sayılı Kanunun 10’uncu maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. Bu sebeple uyarlama davaları, kira sözleşmesinin ilk yılı tamamlandıktan sonra aşağıda sayılan şartların varlığı halinde her zaman açılabilir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/3808 E. 2018/10735 K. sayılı kararına konu olayda kira sözleşmesinin 3. yılın sonundan geçerli olmak üzere uyarlama talep edilmiştir. Ancak bahse konu karar içeriğinde uyarlama taleplerinin genel olarak uzun süreli kira sözleşmelerinde incelendiği de belirtilmiştir. 
UYARLAMA DAVASINDA TALEP EDEN KİRACI VEYA KİRAYA VEREN ŞARTLARIN GERÇEKLEŞTİĞİNİ İSPATLA YÜKÜMLÜDÜR.
Yargıtay içtihatlarında uyarlama davası daima yardımcı çözüm olarak görülmekte olup uyarlamanın talep edilmesi halinde sadece kira tespit davasında izlenecek yöntemlerle başka anlatımla sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle araştırma yapılmamaktadır. Sayılan yöntemler yardımcı kaynak olup öncelikle taraflar arasındaki sözleşmeye bakılarak daha sonra aşırı enflasyon, ülkeyi sarsan ekonomik kriz, harp, bölgede kira parasını etkileyecek imar ve ticari gelişmeler, şok devaülasyon  vs  şartlarının varlığına bakılmaktadır. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/2267 E.,  2017/679 K. Sayılı kararı bu yöndedir.
Yargıtay içtihatlarında istikrarlı şekilde  döviz ve altın kurundaki değişikliklerin öngörülebilir mahiyette olduğu gerekçesiyle işlem temelinin çöktüğünün ispat edilemediği kabul edilmektedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2023/2236 E., 2023/2547 K. Sayılı kararı bu yöndedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/14157 E. 2019/6526 K. Sayılı; Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/6632 E. 2019/2421 K. Sayılı;  kararına göre aşağıda başlık halinde belirtilen dört şartın birlikte bulunması halinde uyarlama davasının görüleceği belirtilmektedir.
1-) SÖZLEŞMENİN YAPILDIĞI SIRADA, TARAFLARCA ÖNGÖRÜLMEYEN VE ÖNGÖRÜLMESİDE BEKLENMEYEN OLAĞANÜSTÜ BİR DURUM SONRADAN ORTAYA ÇIKMIŞ OLMALIDIR
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/2267 E. 2017/679 K. Sayılı kararıyla aşırı enflasyon, ülkeyi sarsan ekonomik kriz, harp, bölgede kira parasını etkileyecek imar ve ticari gelişmeler, şok devaülasyon  vs öngörülemez olarak kabul edilmektedir.
Olayların öngörülmez olması gerekmektedir. Öngörülse dahi sözleşmeye katlanılmaz şekilde esaslı etki edeceğinin tahmin edilemez olması uyarlama için gerekmektedir. Bu şart başka anlatımla ‘öngörülmezlik’ olarak tanımlanmaktadır. Öngörülmezlik şartı uyarlama davalarında tacirler için geçerli kabul edilmemektedir. 
2-) OLAĞANÜSTÜ DURUM VE BU DURUM SEBEBİYLE ŞARTLARDA ESASLI DEĞİŞİKLİK MEYDANA GELMESİNE UYARLAMA TALEP EDENİN SEBEP OLMAMASI GEREKLİLİĞİ
Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumun etkilerinin artmasında veya  etkilenmesinde sözleşme tarafının eylem ve işlemlerinin sebebiyet vermemesi gerekmektedir. Olağanüstü durumun ortaya çıkmasında sözleşme tarafının en az oranda etkilenmek için özen yükümlülüğünü yerine getirmesi beklenmektedir.
3-) OLAĞANÜSTÜ DURUMUN, SÖZLEŞMENİN YAPILDIĞI SIRADA MEVCUT OLGULARI, KENDİSİNDEN İFANIN İSTENMESİNİ DÜRÜSTLÜK KURALLARINA AYKIRI DÜŞECEK ŞEKİLDE BORÇLU ALEYHİNE AĞIRLAŞTIRMAK SURETİYLE DEĞİŞTİRMİŞ OLMASI
Kısaca tanımlamak gerekirse uyarlama davası için ‘katlanmazlık’ halinin bulunması gerekmektedir. Katlanmazlık seviyesine gelmemiş ‘etkilenme’ uyarlama için geçerli değildir. Aynı zamanda kişinin kendinden kaynaklı ekonomik durumunun elvermemesi uyarlama için yeterli değildir.
4-) BORCUN İFA EDİLMEMİŞ VEYA İHTİRAZİ KAYITLA  İFA EDİLMİŞ OLMASI ŞARTI ARTIK GEÇERLİ DEĞİLDİR
Uyarlama davaları için ödemelerin ihtirazi kayıtla yapılması kabul edilmekteydi. Ancak kira uyarlama davalarında yargıtay son kararlarında ihtirazi kayıt konulmadan yapılan ödemelerin uyarlama hakkından vazgeçilmiş sayılmadığını, uyarlama davası açma haklarına halel gelmeyeceğini kabul etmektedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/7863 E. 2019/534 K. Sayılı  kararı bu yöndedir.