TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ HAZIRLARKEN NELERE DİKKAT ETMELİYİZ?

Tahliye taahhüdü nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi durumu, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir sona erme şeklidir.Türk Borçlar Kanunu m. 352 f.1 ‘de yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliyesi düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri haricindeki taşınmazlar için tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açılamaz. Ancak her ne kadar konut ve çatılı işyeri kiraları haricindeki taşınmazlar için tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açılamayacaksa da bu taşınmazlar için tahliye taahhüdü yapılmışsa, Yargıtayca, bu taahhüdün sözleşmenin süresini belirleyen nitelikte bir anlaşma olduğu kabul edilmekte, taahhütte yer alan sürenin sözleşmenin sona erme süresi olduğuna ve bu nedenle İİK M.272 uyarınca taşınmazın tahliyesi için dava açılabileceğine hükmedilmektedir. Yani salt tahliye taahhüdünün varlığı mahkeme kararı ile tahliye ilamına bağlanmadığı sürece kendiliğinden akdi sona erdirmez.

Esasında yargıtay kararlarında Kanun’un 352.maddesi uyarınca verilen tahliye taahhüdüne dayalı bir tahliye davası söz konusu değildir. Ancak yapılan tahliye taahhüdü tamamen geçersiz sayılmamakta, bu taahhüt, sözleşmenin bitim süresini belirleyen bir anlaşma olarak yorumlanmakta buna dayalı olarak da sözleşme belirli süreli kabul edilmektedir. Kiraya verenin (yazılı tahliye taahhüdü olmadan) süre bitimi nedeniyle kiracıyı tahliye hakkı bulunmadığından, süre bitiminde ilamsız tahliye takibi yapılamaz.

1-Kiralananın Tesliminden Sonra Yapılmalıdır.
TBK madde 352 f.1’de açıkça tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminde sonra verilmesi aranmıştır. Burada amaç kiracıyı korumaktır. Uygulamada genellikle kira sözleşmesiyle birlikte üzerine ileri bir tarih yazılan tahliye taahhüdü de kiracıya imzalatılmaktadır. Kanun baskı altında olmadan tahliye taahhütnamesi verilmesi amacıyla kiralananın tesliminden sonra verileceğini hükme bağlamıştır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen (ilk kiralama sonrası, yenileme, nitelikli sözleşmelerle birlikte verilen taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilir) tahliye taahhüdünün yasal geçerliliği yoktur.

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesi yapılırken sözleşmenin içerisine yazılması durumunda da teslimden sonra verme şartı gerçekleşmediğinden taahhüt geçersiz olacaktır.

2-Kiracı Tarafından Verilen Tahliye Taahhüdünün Yazılı Olarak Verilmesi Gerekmektedir.

Kiracı tarafından verilecek tahliye taahhüdünün yazılı olması zorunluluğu kanun tarafından getirilmiştir. Kanunda resmi şekilde yapılması zorunluluğu getirilmediğinden taahhüdün noter vasıtasıyla yapılmasına gerek yoktur. Ancak hem icra İflas Kanunu m.275 f.2 hükmü hem de 04.12.1957 tarih 11/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, tahliye taahhütnamesi noterlikçe tanzim veya tasdik edilmemişse ve kiracı taahhütnamedeki imzasını inkar etmişse, kiraya veren itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açamayacaktır.
Kiraya verenin bu durumda genel yetkili mahkemelerde bir tahliye davası açması gerekecektir.

Ancak taahhüdün noter vasıtasıyla verilmesi durumunda, kiracı imza inkarında bulunsa dahi, kiraya veren genel yetkili mahkeme yerine icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açabilecektir.

Burada önemli olan husus; icra mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması davası, davacının elinde Kanun’da aranan birtakım belgelerin mevcut olması halinde açabilmektedir ve bu belgelerin varlığı durumunda kiracı aynı güçte bir delil göstermezse mahkeme inceleme yapılmaksızın itirazı kaldırılmasına karar verecektir.

Zira icra mahkemeleri dar yetkili mahkemeler olup, genel yetkili mahkemeler gibi ayrıntılı inceleme yapma yetkileri bulunmamaktadır.

İCRA MAHKEMESİNDE ŞEKLİ OLARAK İNCELEME YAPILACAK VE NOTER TARAFINDAN DÜZENLENMİŞ VE İMZASI TASDİK EDİLMİŞ TAAHHÜDE DAYANILARAK KİRAYA VERENİN AÇMIŞ OLDUĞU DAVA KABUL EDİLECEKTİR.
Bu nedenle icra mahkemelerinde açılacak itirazın kaldırılması davaları daha kısa sürede sonuçlanmaktadır. Bunun da kiraya verenlerin lehine olduğu açıktır.
Uygulamada genellikle kira sözleşmesinin yapılması sırasında kiracı imzalı (boş) belgenin kiraya verenlerce alınıp daha sonradan tahliye taahhüdü olarak doldurulduğuna müşahade olunmaktadır. Bu durumda kiracının tahliye emri tebliği sonrasında açıkça imzaya ve tanzim tarihine itirazda bulunulmadığında sırf taahhüt belgesinin imzalı boş olarak verildiği itirazı icra mahkemesinde dikkate alınmaz. ZİRA BOŞ BELGEYE İMZA ATAN SONUÇLARINA KATLANIR.

3-Tahliye Taahhüdünde Kiralananın Boşaltılacağı Tarih Mutlaka Yazılmalıdır.

Kanun , tahliye taahhüdünde bulunurken kiracının mutlaka belirli tarihte boşaltmayı üstlenmesini aramaktadır. Dolayısıyla tahliye düzenlenirken, kiralananın kiracı tarafından hangi tarihte boşaltılacağı açıkça yazılmalıdır.

Tahliye taahhüdünde belirtilmesi gereken tarihin mutlaka gün, ay, yıl şeklinde yazılmasına gerek yoktur. Taahhüde yazılan ifadeden hangi gün olduğu belirlenebiliyorsa böyle bir kararlaştırma da geçerli olacaktır. Dolayısıyla tarihin belirlenebilir nitelikte olması da yeterlidir. Yargıtay tarafından da bu şekilde belirli ya da belirlenebilir tarih içeren bir tahliye taahhüdünün yapılmamış olması durumunda, taahhüdün yasal şartları taşımaması nedeniyle geçersiz olduğuna karar verilmiştir.

Ayrıca tarih kısmı boş olarak verilen taahhütnameler geçersiz olacaktır.

4-Süresinde İcra veya Dava Yoluna Başvurulması Gerekmektedir.

Yukarıdaki şartlara uygun bir şekilde kiracıdan tahliye taahhüdü alındıktan sonra Kanuna göre, kiraya verenin tahliye taahhüdünde yer alan tarihten itibaren bir ay içerisinde ya icra takibi yoluyla ya da dava açarak kiracının tahliyesini sağlaması gerekmektedir.

Buradaki bir aylık süre hak düşürücü süre olup kiraya veren bu süre içerisinde dava açma hakkını kullanmazsa, TBK m.353’te düzenlenen istisnalar haricinde bu hakkını bir daha kullanamayacaktır.

Tahliye davasını kiraya veren açacaktır. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava açma hakkı yoktur.
Kiraya veren tarafından icra takibine başvurma yolu seçilirse, bu takip ilamsız bir takip niteliğinde olduğundan kiracı takibe itiraz edebilir. İtiraz üzerine kiraya veren ya icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ya da genel mahkemede itirazın iptali davası açmak suretiyle kiracının itirazını bertaraf edebilir.

Kanun’da dava açma süresi her ne kadar tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay olarak belirtilmişse de TBK m.353. Uyarınca, bu bir aylık sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildiren kiraya veren, bir sonraki bir yıllık uzama dönemi sonundan itibaren bir ay içerisinde de davayı açabilecektir. Ancak bu bir aylık sürede kiracıya yapılacak bildirimin kiracıya ulaşmış olması gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Olarak Kiralananın Tahliyesiyle İlgili Emsal Kararımız Aşağıda Sunulmuştur.

ANKARA 1.SULH HUKUK MAH.2022:2291 E.,2023:424 K.