Yeni Malikin Kiralananı Tahliye Konusunda Seçimlik Hakları

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E.2017/6-1540

K.2021/878

T.29.6.2021

• KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ ( Dava Tarihinde Yurt Dışında Yaşayan Davacının Yurda Dönüş İhtiyacı Nedeniyle Taşınmaz Aldığı ve Dolayısıyla Satın Alınan Taşınmaza İhtiyaç Duyduğu Hususları Yargılama Sırasında Dinletilmiş Olan Tanıklarla İspatlandığı – Davanın Kabulü Gereği )
• İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE ( Davanın Açıldığı Tarihte İhtiyaç Sebebinin Varlığı Yeterli Olmayıp Bu İhtiyacın Yargılama Sırasında da Devam Etmesi Gerektiği – Dava Tarihinde Yurt Dışında Yaşayan Davacının Yurda Dönüş İhtiyacı Nedeniyle Taşınmaz Aldığı/Satın Alınan Taşınmaza İhtiyaç Duyduğu Hususları Yargılama Sırasında Dinletilmiş Olan Tanıklarla İspatlandığı )
• YARGILAMA GİDERLERİ VE VEKALET ÜCRETİ ( Davacının Konut İhtiyacının Gerçek Samimi ve Zorunlu Olduğu – Mahkemece Özel Daire Bozma Kararına Uyulmak Suretiyle Davanın Açıldığı Tarihte Davacının Haklı Olduğu Gözetilerek Yargılama Giderlerine ve Vekâlet Ücretine Hükmedilmesi Gerektiği )

6100/m.331/1

6570/m.7/d

ÖZET : Dava, yeni malikin iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.

Yargılama sırasında davaya konu konutun tahliye edilmiş olması nedeniyle, Mahkemece davanın konusuz kaldığından bahisle karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir. Bu noktada önem arz eden 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ( HMK ) 331/1 maddesi ise “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan madde doğrultusunda, davanın açıldığı tarihte haksız olduğu tespit edilen taraf yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olacaktır. Davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya içeriği ile anlaşılmıştır. Bu durumda Mahkemece Özel Daire bozma kararına uyulmak suretiyle davanın açıldığı tarihte davacının haklı olduğu gözetilerek HMK’nın 331/1. maddesi uyarınca yargılama giderlerine ve vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekir.

DAVA : 1. Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay ( Kapatılan ) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

KARAR : 

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili; müvekkilinin konut ihtiyacı için satın aldığı taşınmazda davalının eski malikin kiracısı olarak oturduğunu, önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin noter aracılığı ile gönderilen ihtarname ile davalıya bildirildiğini ancak davalının kiralananı boşaltmadığını ileri sürerek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı cevabı:

5. Davalı vekili; yurt dışında yaşayan davacının Türkiye’ye kesin dönüş yapacağı iddiasının gerçek dışı ve farazi olduğunu, geçici bir ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağını, davanın hukukî bir dayanağının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 07.05.2013 tarihli ve 2012/1125 E., 2013/321 K. sayılı kararı ile; davacının Türkiye’ye kesin dönüş yapacağı iddiasını pasaport işlemleri itibariyle kanıtlayamadığı, davalı tarafla yaptığı görüşmeye göre evi yatırım maksatlı aldığını beyan ettiği, hukukta yeri olmasa da bu aşamada dava konusu edilen eve davacının değil davalının ihtiyacının daha fazla olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Yerel Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
8. Yargıtay ( Kapatılan ) 6. Hukuk Dairesinin 25.09.2013 tarihli ve 2013/11643 E., 2013/13045 K. sayılı kararı ile;

“…Davacı vekili, ihtiyaçlı davacının yurtdışında yaşadığını ve yurda kesin dönüş yapacağını belirterek bu davayı açmıştır. Her ne kadar yargılama sırasında kesin dönüş yapılacağını bildirir dilekçe sunmamış ve yaz aylarında Türkiye’ye kesin dönüş yapacaklarını söylemiş ise de, davacı vekilinin temyiz dilekçesi ekinde sunmuş olduğu davacının eşinin ABD’de çalıştığı şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa ettiğini belirtir belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapmak için 10.05.2013 tarihli ikametgah nakil belgesi aldığına ilişkin belgelere göre ihtiyacın samimi olduğunun kabulüyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. Mahkemenin 04.02.2014 tarihli ve 2013/800 E., 2014/63 K. sayılı kararı ile; Özel Dairenin temyiz aşamasında sunulan belgeye dayanarak ve 07.05.2013 tarihli celsede bizzat davacı vekilinin “…müvekkilimin Türkiye’ye kesin dönüş yapacağı düşüncesine dayanılarak açılmış bir dava değildir…” sözü ortada iken bozma kararı vermesinin dosyanın oluşuna uygun düşmediği, davacının ihtiyacının samimi görülmediği, bu nedenle direnme kararı verilmesi gerektiği ancak taşınmazın tahliye edilmiş olması nedeniyle talebin konusuz kaldığı gerekçesiyle karar ittihazına yer olmadığına, yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına ve davalı lehine maktu vekâlet ücreti takdirine karar verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II.UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı yeni malikin konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanıp kanıtlanmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. ÖN SORUN

12. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; bozma kararından sonra 31.01.2014 tarihinde gerçekleşen tahliye nedeniyle Mahkemece direnme adı altında verilen “davanın konusuz kalması nedeniyle karar ittihazına yer olmadığına” dair kararın gerçekte yeni hüküm olup olmadığı, buna göre temyiz incelemesinin Hukuk Genel Kurulunca mı, yoksa Özel Dairece mi yapılacağı ön sorun olarak tartışılmıştır.
13. Yapılan görüşmelerde kiralananın yargılama sırasında ancak Özel Dairenin bozmasından sonra davalı tarafından tahliye edilmiş olması nedeniyle, davanın konusuz kaldığı, Mahkemece verilmesi gereken kararın kuşkusuz “karar verilmesine yer olmadığına” şeklinde olması gerektiği ancak davanın yargılama giderleri açısından devam edeceği, yargılama giderlerinin davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre belirlenmesi gerektiği ve bozma kararına karşı Mahkemenin davacının dava açmakta haksız olduğu gerekçesindeki ısrarı nedeniyle direnme kararı verilmesinin usulüne uygun olduğu, uyuşmazlığın davacının tahliye isteminin gerçek ve samimi olup olmadığı noktasında toplandığı, dolayısıyla yeni hüküm bulunmadığı ve temyiz incelemesinin Hukuk Genel Kurulunca yapılması gerektiği sonucuna varılarak ön sorunun bulunmadığına oy çokluğu ile karar verilerek, işin esasının incelenmesine geçilmiştir.

IV.GEREKÇE

12. Dava, yeni malikin iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
13. Hemen belirtmek gerekir ki, mülga 6570 Sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Kanun’un 7/ ( d ) maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır.
14. Mülga 6570 Sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun’un 7/ ( d ) maddesi;

“Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyle altı ay sonra, tahliye davası açabilirler.” şeklinde olup; yeni satın alan malike, eski malikin sözleşme süresinin sonunu beklemeden iktisap tarihinden bir ay içinde ihtarname tebliğ etmek koşuluyla, takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilme olanağını tanımaktadır.

17. Nitekim, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde de benzer bir düzenlemeye yer verilerek;

“ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmü getirilmiştir.

18. Dolayısıyla, yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir.
19. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir.
20. Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 13.02.2002 tarihli ve 2002/6-23 E.-2002/94 K.; 04.03.2009 tarihli ve 2009/6-74 E., 2009/98 K.; 18.02.2015 tarihli ve 2014/6-2410 E., 2015/818 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
21. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı 09.05.2012 tarihinde satın aldığı taşınmazda, eski malikin kiracısı olarak bulunan davalıya konut ihtiyacını belirterek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini 10.05.2012 tarihli ihtarnameyle bildirmiş, kiralananın boşaltılmaması üzerine ihtiyaç nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesini istemiştir.
22. Az yukarda belirtildiği üzere taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mevzuatta öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Nitekim, davacı da öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.
23. Gelinen noktada, uyuşmazlık çerçevesinde, davacının gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı içinde olduğunu kanıtlayıp kanıtlayamadığı önem arz etmektedir.
24. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
25. Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.
26. Yargılama sırasında davaya konu konutun tahliye edilmiş olması nedeniyle, Mahkemece davanın konusuz kaldığından bahisle karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir. Bu noktada önem arz eden 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ( HMK ) 331/1 maddesi ise “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.” şeklinde düzenlenmiştir.
27. Anılan madde doğrultusunda, davanın açıldığı tarihte haksız olduğu tespit edilen taraf yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olacaktır. Davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya içeriği ile anlaşılmıştır. Bu durumda Mahkemece Özel Daire bozma kararına uyulmak suretiyle davanın açıldığı tarihte davacının haklı olduğu gözetilerek HMK’nın 331/1. maddesi uyarınca yargılama giderlerine ve vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

28 . Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29.06.2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

KARŞI OY

Davacı tarafından açılan konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasının reddine dair karar Özel Daire tarafından ihtiyacın samimi olduğunun kabulüyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.

Bozma kararından sonra alınan beyanlarda hüküm tarihinden sonra kiralananın boşaltıldığı bildirilmiştir.

Mahkemece bozma kararı verilmesinin dosyanın oluşuna uygun olmadığı bu nedenle direnme kararı verilmesi gerektiği belirtilmiş ancak taşınmazın boşaltılmış olması nedeniyle karar ittihazına yer olmadığına, yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına ve davalı lehine maktu vekalet ücreti takdirine karar verilmiştir.

Direnme kararının varlığından söz edilebilmesi için mahkeme bozmadan esinlenerek yeni herhangi bir delil toplamadan önceki deliller çerçevesinde karar vermeli; gerekçesini önceki kararına göre genişletebilirse de değiştirmemelidir ( HUMK.429 mad. ).

Diğer bir ifadeyle; mahkemenin yeni bir delile dayanarak ve gerekçesini değiştirerek karar vermiş olması hâlinde, direnme kararının varlığından söz edilemez.

Somut olayda ise; mahkemece, ilk karardan, farklı bir karar verilmiştir.

Mahkemenin direnme olarak adlandırdığı temyize konu kararın usul hukuku anlamında gerçek bir direnme kararı olmadığı; bozmadan sonra toplanan yeni bir maddi vakıaya ve delile dayalı, yeni hüküm niteliğinde olduğu her türlü duraksamadan uzaktır.

Hâl böyle olunca; kurulan bu yeni hükmün temyizen incelenmesi görevi ise, Hukuk Genel Kuruluna değil, Özel Daireye aittir. Bu nedenle, yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmesi gerektiği ve bu yönüyle ön sorun bulunduğu görüşünde olduğumuzdan temyiz incelemesi yapılabilecek bir direnme kararı bulunduğu ve ön sorun bulunmadığı yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.