Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitiminden Önce İhtarname Çekilmezse Sözleşme Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Haline Gelir Mi?
Türk Borçlar Kanunu m.299 hükmüne göre “kiraya verenin bir şeyin kullanılması veya kullanmaya birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeye” kira sözleşmesi denir. Kira sözleşmesi belirli veyahut belirsiz süreli yapılabilir. Sözleşmenin bitiş tarihi kararlaştırılmış ise sözleşme belirli süreli olarak düzenlenmiştir. TBK madde 347 uyarınca “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” Bu hak sadece kiracılara sağlanmıştır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmeleri için kiraya verene bu hak ancak kira süresinin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresi bitimi sonrası tanınmıştır.
Konut ve çatılı işyeri için düzenlenen belirli süreli kira sözleşmelerinde özel düzenleme olan TBK m. 347’ye yer verildiğinden TBK m.327 genel hükmü uygulanmaz. Bu sebeple konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri kiracının sözleşmede daha farklı bir süre kararlaştırmadığında en az 15 gün öncesinden sözleşmeyi feshedeceğini bildirmediği takdirde bitim tarihinin geçmesi ile sözleşme sona ermediği gibi bu sözleşmenin süresiz hale gelmesi mümkün olmayıp aynı şartlarda bir yıl uzamış olur.
KONU İLE İLGİLİ EMSAL YARGITAY KARARLARI:
Yargıtay 6.HD., 2013/10692 Esas, 2013/13229 Karar Sayılı Kararı:
“Hükme esas alınan 15.11.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralananın işyeri bakkaliye olduğu belirtilmiştir. Kiralananın bu haliyle TBK’nın konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmesi hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. TBK’nın 347. maddesi (6570 SK 11 md) “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli kira sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış olur.” hükmüne yer vermiştir. Bu durum karşısında konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmeleri, süre sonunda belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmez, aynı şartlarda bir yıl uzamış olur.”
Yargıtay 3.HD 2017/9253 Esas, 2018/2808 Karar sayılı Kararı:
“Hükme esas alınan 03.01.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 1 yıl sürelidir. Kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olması nedeniyle, TBK’nın 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesi her yıl kendiliğinden yenilenmekte ve davanın açıldığı tarih itibariyle 03.01.2016 tarihinde sona ermektedir. Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde, 27.01.2016 tarihinde açıldığına göre, dava süresindedir. Bu durumda Mahkemece taraf delilleri toplanarak işin esasının incelenmesi gerekirken, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilerek davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 3.HD,2017/2914 Esas, 2017/13808 Karar Sayılı Kararı:
”…Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı 12.06.2013 tarihinde dava açmış, sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir…”